Nuova legge provinciale Territorio e paesaggio

In data 08 giugno il Consiglio provinciale ha approvato la nuova legge territorio e paesaggio, in data 10 luglio 2018 é stata pubblicata. La legge provinciale n. 9 del 10.07.2018 entra in vigore il 1° gennaio 2020, l'articolo 63, comma 5 e articolo 104 comma 2 entrano in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione. Le norme transitorie fanno sì che il transito dalle leggi oggi in vigore alla nuova legge territorio e paesaggio sarà fluido e non ci saranno arresti o frizioni.

Link al testo di legge: Legge provinciale del 10.07.2018 n. 9.

I contenuti centrali

La nuova legge andrà a sostituire due leggi in vigore – quella urbanistica e la legge per la tutela del paesaggio – che erano state approvate nei primi anni 70. Obiettivo centrale del ddl territorio e paesaggio è consentire uno sviluppo sociale e economico sostenibile e allo stesso tempo ridurre il consumo di suolo e la dispersione edilizia per proteggere in modo durevole e efficace il paesaggio naturale e culturale dell’Alto Adige.

Situazione di partenza

Dagli anni in cui le attuali leggi su urbanistica e tutela del paesaggio sono state scritte, l’Alto Adige e la sua società si sono trasformati. Oggi la provincia conta oltre 100.000 abitanti in più che nei primi anni 70, il numero delle famiglie (oggi 220.000) è raddoppiato, una provincia allora economicamente (e non solo) in via di sviluppo oggi si trova all’avanguardia, il turismo è in forte crescita (e in alcune aree dell’Alto Adige ha già superato il limite del sopportabile) e l’infrastruttura è moderna. Questa trasformazione ha portato con sé un’enorme attività edilizia, tanto che oggi circa un terzo della superficie abitativa e lavorativa – in tutto circa il 5,5% della superficie provinciale – viene già utilizzata. Se uno sviluppo simile proseguisse in modo illimitato, alle generazioni future non resterebbe più lo spazio necessario per potersi sviluppare.

Riduzione del consumo di suolo…

Da questa situazione di partenza deriva uno degli obiettivi prioritari della legge territorio e paesaggio: una riduzione notevole del consumo di suolo. L’elemento chiave per centrare questo obiettivo è l’individuazione dell’area insediabile. Pertanto i Comuni in futuro delimiteranno l’area in cui lo sviluppo viene favorito dalle regole previste nel ddl, che riducono gli ostacoli burocratici, snelliscono le procedure e accorciano i tempi di autorizzazione.

All’interno dell’area insediabile domineranno utilizzo e sviluppo del terreno e saranno i Comuni ad amministrarlo in modo ampiamente autonomo. Qui la densificazione delle aree viene favorita, spazi edilizi vuoti possono essere riempiti, superfici già attrezzate sono utilizzate in modo più efficiente. In aggiunta, nuove zone edificabili devono essere contigue a zone edificabili già esistenti. Deroghe possono essere autorizzate solo per zone produttive e zone a destinazione particolare, p.e. per depuratori, impianti sciistici o cave, che per motivi comprensibili non possono essere individuati vicino alle aree abitate.

…e della dispersione edilizia

Delimitando l’area insediabile e utilizzandola in modo più efficiente si favorisce uno sviluppo più compatto di città e paesi e si riduce notevolmente la dispersione edilizia. In futuro uno sviluppo a macchia di leopardo non sarà più possibile, aree abitate più compatte ridurranno il consumo di suolo e i costi sociali. Per questo la bozza di legge vieta l’individuazione di zone edificabili non contigue a quelle esistenti, dà la preferenza alla cubatura esistente in rispetto a nuove aree e chiede ai Comuni un management efficiente di superfici e cubature non utilizzate o sottoutilizzate.

Costruire al di fuori dell’area insediabile sarà l‘eccezione

Mentre all’interno delle aree insediabili delimitate dai Comuni dominano uso e sviluppo, il ddl territorio e paesaggio prevede regole completamente diverse per le zone al di fuori, dove la tutela è prioritaria e costruire sarà consentito solo in pochi casi eccezionali definiti per legge. Al di fuori dell’area insediabile possono essere costruiti fondamentalmente solo edifici agricoli. Per un’eventuale ampliamento di edifici già esistenti ci saranno dei limiti precisi. Esercizi alberghieri in Comuni turisticamente sviluppati, ad esempio, possono essere ampliati soltanto usando (e perciò demolendo) cubatura esistente – sempre al di fuori dell’area insediabile – con destinazione d’uso attività di esercizio ricettivo o residenziale. Il consumo di suolo aggiuntivo così si riduce a zero. In linea di massima vale la regola secondo cui al di fuori dell’area insediabile non ci sarà ulteriore consumo di suolo se esistono delle alternative ecologicamente ed economicamente ragionevoli.

Flessibili all’interno dell’area insediabile, scrupolosi al di fuori

Con questa rigida regolamentazione può essere bloccato uno sviluppo insostenibile: negli ultimi anni in nessun’altra zona l’attività edilizia è stata così intensa come nel verde agricolo. La nuova legge territorio e paesaggio sarà in grado di fermare questo trend e – si può dire fin d’ora – la sua efficacia si misurerà su questo risultato.

La delimitazione dell’area insediabile e la distinzione rigorosa tra il suo interno e l’esterno sono il cuore del ddl territorio e paesaggio. All’interno dell’area insediabile domina l’utilizzo, al di fuori la tutela. All’interno si agisce in modo flessibile, al di fuori in modo scrupoloso, all’interno decide il Comune, al di fuori (anche nella tutela del paesaggio) resta competente la Provincia.

I Comuni saranno (di nuovo) in grado di pianificare

Già la nuova suddivisione delle competenze – all’interno dell’area insediabile decide il Comune, al di fuori la Provincia – fa intuire che la  legge territorio e paesaggio riforma tutto il processo della pianificazione urbanistica e paesaggistica. L’obiettivo di questa riforma è un ruolo più attivo e di pianificazione dei Comuni nell’impostazione dello sviluppo urbanistico, invece di reagire soprattutto a domande da parte di privati, come accade oggi.

In futuro gli strumenti di pianificazione saranno quattro:

  • il piano strategico provinciale, che definisce le direttive fondamentali per lo sviluppo di tutto il territorio provinciale;
  • il programma di sviluppo comunale per il territorio e il paesaggio, con il quale i Comuni definiscono per dieci anni la strategia di sviluppo del territorio comunale;
  • il piano comunale per il territorio e il paesaggio, che crea le fondamenta per mettere in pratica il programma di sviluppo;
  • i piani di attuazione.

La grande novità è il programma di sviluppo comunale, che sarà lo strumento strategico in mano ai Comuni. Le basi del programma saranno gettate con tutta una serie di analisi e previsioni di sviluppo: dal fabbisogno di superfici e posti di lavoro fino all’elenco di terreni e edifici non utilizzati o sottoutilizzati e concetti di sviluppo turistico e mobilità. Il risultato sarà un documento di pianificazione che definisce a lungo termine le linee guida per lo sviluppo del territorio comunale. Per poter comunque reagire in modo flessibile agli sviluppi all’interno dell’area insediabile, le destinazioni d’uso delle superfici non saranno definite dal programma di sviluppo ma dal piano comunale per il territorio e il paesaggio. Questo piano potrà essere modificato – se necessario – in modo semplice e veloce, sempre rispettando i limiti posti dal programma di sviluppo.

Procedure più semplici, trasparenti e vicine ai cittadini

Il fatto che i Comuni disporranno di un documento strategico e uno operativo non rende solo la pianificazione più vincolante, ma permette anche procedure semplificate. I tempi per l’insediamento di imprese, ad esempio, possono essere notevolmente ridotti e con nuovi titoli abilitativi sarà possibile adattare le procedure all’entità dei lavori. Così la concessione edilizia in futuro sarà necessaria solo per lavori di grandi dimensioni (come le costruzioni ex novo), mentre per quelli più piccoli sarà sufficiente la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), o la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ancora più semplice, o addirittura una serie di interventi liberi (ad esempio lavori di manutenzione ordinaria o di eliminazione di barriere architettoniche). Il principio sarà: più grandi i lavori, più grandi gli effetti sociali e perciò maggiori anche i controlli e l’iter di approvazione. Con questa distinzione si pone fine alla situazione attuale in cui le procedure sono le stesse sia che si vuole spostare una porta o costruire una casa.

Le procedure non saranno solo più snelle, ma anche più vicine ai cittadini. In tutti i Comuni, infatti, sarà introdotto un front office per le pratiche edilizie e paesaggistiche che sarà l’unico punto di riferimento per il cittadino. Qui avrà tutte le informazioni necessarie e la modulistica, qui presenterà le sue richieste e troverà le sue risposte. Inoltre il front office coordinerà le procedure all’interno dell’amministrazione comunale, raccoglierà tutti i pareri necessari e curerà il rispetto di tutte le scadenze.

In aggiunta il cittadino avrà il diritto di spiegare il progetto alla commissione comunale territorio e paesaggio per chiarire già in quella sede ogni dubbio o contrasto e per trovare soluzioni praticabili. Il committente potrà anche chiedere un sopralluogo della commissione, che in loco avrà modo di farsi un’idea del progetto e delle conseguenze sulla zona adiacente.

Infine a livello comunale vengono unificati tutti gli standard urbanistici (ad esempio il calcolo della cubatura, le distanze da rispettare) che finora erano diversi da Comune a Comune.

Interventi per garantire alloggi a prezzi accessibili

La legge territorio e paesaggio contiene una serie di interventi per garantire alloggi a prezzi accessibili. Pertanto si può costruire esclusivamente all’interno dell’area insediabile e in tal modo calano sensibilmente i costi di urbanizzazione e infrastrutturazione. Inoltre ogni forma di consumo di suolo obbligherà il Comune a recuperare una parte dell’aumento del valore di mercato degli immobili interessati e a destinare queste risorse all’edilizia abitativa. E per ridurre la pressione sul mercato di seconde case la legge stabilisce che almeno il 60% delle abitazioni (e se necessario il Comune può arrivare fino al 100%) deve essere riservato ai residenti.

Infine il ddl introduce come nuovo strumento le abitazioni a prezzo calmierato, che incentiva chi vuole comprare casa senza costi aggiuntivi per la comunità. Lo strumento prevede che un Comune, nella definizione di nuove zone edificabili, possa decidere che un certo numero di abitazioni previste in queste nuove zone vadano vendute o affittate ad un prezzo socialmente accessibile stabilito dal Comune stesso.

Obiettivi della legge territorio e paesaggio

Riassumendo, sono cinque gli obiettivi prioritari della nuova legge provinciale territorio e paesaggio:

  • garantire uno sviluppo sostenibile;
  • ridurre la dispersione edilizia e il consumo di suolo;
  • rendere possibile una pianificazione più vincolante di quella attuale;
  • introdurre procedure più trasparenti, snelle, semplici e vicine ai cittadini;
  • creare un’offerta di alloggi a prezzi accessibili.