FAQ

Le seguenti risposte sono state redatte dal gruppo di lavoro costituito da rappresentanti del Consiglio dei Comuni e della ripartizione Natura, paesaggio e sviluppo del territorio.

La risposta è data nella lingua scelta nella relativa domanda.

Le domande e le risposte sono assegnate secondo i temi (titoli) della legge provinciale Territorio e paesaggio.

Le risposte alle singole questioni devono intendersi riferite alla migliore applicazione operativa della L.P. n. 9/2018. Si precisa che le interpretazioni proposte potranno subire mutamenti nel corso del tempo per effetto di circostanze sopravvenute, quali modifiche a livello legislativo o giurisprudenziale.

[Urbanistica]

Adeguamento delle planimetrie allo stato di fatto - Anpassung der Pläne an den Ist-Stand

A seguito della presentazione allo sportello unico per l'edilizia di alcune pratiche ai sensi dell’art. 103, comma 8 della L.P. n. 9/2018, si sono poste le seguenti incertezze in ordine all’applicazione della relativa disciplina: 1) È corretto ritenere che, dovendo il progetto essere presentato a titolo di sanatoria, allo stesso debba essere allegata la ricevuta del versamento minimo di 600,00 Euro o il riferimento all’“esonero dal contributo di intervento” dev’essere inteso al tempo stesso come esonero dalla sanzione?; 2) In che cosa deve consistere la dimostrazione “con mezzi idonei” che la conformità risale ad una data in cui non era illegittima?; 3) Nell’ambito della procedura di regolarizzazione dell’immobile può richiedersi anche l’adeguamento di interventi difformi in relazione alle norme igienico-sanitarie?; 4) Per i nuovi volumi deve intendersi prescritta anche la compilazione del modello statistico (ISTAT)?; 5) Al termine della procedura è previsto il rilascio della licenza d’uso e, se sì, sulla base della presentazione di quali documenti?

La disciplina della sanatoria degli interventi edilizi realizzati in assenza ovvero in difformità del titolo abilitati-vo è contenuta oggi nell’articolo 95 della legge provinciale del 10.07.2018, n. 9 (“Territorio e Paesaggio” - di seguito: LPTP), ai sensi del quale il rilascio a posteriori dell’autorizzazione in sanatoria risulta ammissibile soltanto se l’intervento è “conforme alla disciplina urbanistica, edilizia, paesaggistica vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento che al momento della presentazione della domanda” ed è assoggettato al pagamento di una sanzione pecuniaria - a titolo di oblazione - calcolata ai sensi dei commi 3 e 4 del mede-simo articolo. Come la corrispondente disciplina a livello statale (cfr. l’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 - Testo Unico dell’Edilizia), l’ordinamento provinciale subordina quindi la sanabilità dell’abuso al requisito fonda-mentale della “doppia conformità urbanistica” intesa come compatibilità dell’intervento con la legislazione vigente tanto al momento della sua esecuzione quanto nel momento successivo della richiesta di sanatoria, rimanendo in questo senso superato il diverso requisito della “conformità semplice” - valutata soltanto al momento della relativa domanda - di cui alla previgente L.P. n. 13/1997 (un’analoga previsione era origina-riamente contemplata anche dal richiamato art. 95 della LPTP ma - in quanto giudicata incompatibile con i principi della materia di cui alla legge statale - è stata successivamente abrogata con L.P. n. 17/2019 e so-stituita dalla formulazione attuale). In questo senso, la prevalente giurisprudenza ha precisato che l’accertamento di conformità degli interventi abusivi ai sensi dell’art. 36 del T.U. Edilizia (e così anche quello di cui all’art. 95 della LPTP) riguarda esclusivamente le violazioni della disciplina urbanistico-edilizia di carat-tere “formale”, intendendosi come tali gli interventi edificatori realizzati senza titolo oppure in difformità dal titolo stesso ma in assenza di contrasti con la disciplina “sostanziale” dell’uso del territorio sottesa al pre-supposto della doppia conformità (così - ad es. - C. Stato, sent. n. 5288/2020: “L'istituto del cd. accertamen-to di conformità, o sanatoria ordinaria, nella disciplina dell'art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001 […], risultino ri-spettose della disciplina sostanziale sull'utilizzo del territorio, non solo vigente al momento dell'istanza di sana-toria, ma anche all'epoca della loro realizzazione. La sanabilità dell'intervento, in altri termini, presuppone ne-cessariamente che non sia stata commessa alcuna violazione di tipo sostanziale, in presenza della quale, in-vece, non potrà non scattare la potestà sanzionatorio - repressiva degli abusi edilizi prevista dagli artt. 27 e ss. del D.P.R. n. 380 del 2001”).

Alla luce di tale inquadramento della sanatoria edilizia e dei suoi presupposti deve conseguentemente esse-re interpretato anche il diverso istituto dell’adeguamento delle planimetrie allo stato di fatto degli edifici esi-stenti di cui all’art. 103, comma 8 della LPTP. Tale disposizione consente all’amministrazione comunale di rilasciare un permesso di costruire - sottratto all’obbligo di versamento del contributo di intervento - laddove lo stato di fatto di un fabbricato esistente “risulti non conforme alle planimetrie depositate presso il Comune oppure non risulti chiaramente dalle predette planimetrie”. A tal fine, il proprietario interessato può inoltrare agli uffici competenti una corrispondente richiesta di adeguamento dell’immobile alle planimetrie depositate a condizione che sia in grado di dimostrare - con idonei mezzi di prova - che “la non conformità risale a una data in cui non era illegittima”. Coerentemente con il principio della “doppia conformità” di cui all’art. 95 della LPTP sopra richiamato e della corrispondente sanabilità dei soli abusi di carattere “formale”, la possibilità di regolarizzazione dell’immobile ai sensi dell’art. 103, comma 8 della LPTP deve pertanto considerarsi appli-cabile unicamente agli interventi che - al momento della loro esecuzione - non soltanto non costituivano una violazione della disciplina sostanziale sull’uso del territorio ma non risultavano nemmeno assoggettati ad un titolo abilitativo e non costituivano di conseguenza un abuso nemmeno nel senso formale di cui all’art. 95 della LPTP. In questi casi, in altri termini, non si tratta della sanatoria di un abuso edilizio nel senso tecnico sopra descritto, quanto piuttosto di una particolare ipotesi di “regolarizzazione” formale della situazione ur-banistica degli immobili esistenti laddove questa risulti parzialmente difforme dalle risultanze documentali ma tale difformità dipenda unicamente da un’incongruenza tra lo stato di fatto e le planimetrie depositate risalente ad un’epoca anteriore all’introduzione dell’obbligo del titolo edilizio e come tale inidonea a giustifi-care un intervento repressivo della pubblica amministrazione (cfr. in questo senso - ex multis - T.A.R. Lazio, sent. n. 4411/2021). Ragion per cui, nonostante ciò non risulti espressamente dalla disposizione in esame, la concessione dell’adeguamento delle planimetrie allo stato di fatto di cui all’art. 103, comma 8 LPTP deve ritenersi esonerata - oltre che dal pagamento degli oneri concessori normalmente prescritti - anche dalle sanzioni previste dall’art. 95 LPTP a fronte del rilascio del permesso di costruire finalizzato alla sanatoria degli abusi edilizi propriamente intesi. Per le stesse ragioni deve inoltre ritenersi che la procedura descritta non sia di regola idonea a determinare la regolarizzazione di eventuali carenze degli immobili interessati sot-to il profilo dei requisiti igienico-sanitari per gli stessi già prescritti al momento dell’esecuzione dell’intervento edilizio, le quali potranno di conseguenza essere sanate unicamente nelle forme ordinarie del-la procedura di sanatoria di cui all’art. 95 LPTP. Non essendo ammesse variazioni sostanziali degli immobili interessati ma unicamente l’attestazione di uno stato di fatto legittimamente preesistente, non appaiono inol-tre sussistere i presupposti per la compilazione obbligatoria dei modelli statistici, la cui presentazione è normalmente soltanto in caso di realizzazione di nuove opere.

Ai sensi della costante giurisprudenza amministrativa, l'onere della prova dell'ultimazione entro una certa da-ta di un'opera edilizia, allo scopo di dimostrare che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui non era richiesto un titolo abilitativo ratione temporis, incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di pro-va, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto (cfr. ad esempio C. Stato, sent. 1391/2018; in senso analogo cfr. anche C. Stato, sentenze n. 2179/2016 e C. Stato, n. 903/2019). Con il D.Lgs. 16.07.2020, n. 76 (cd. “Decreto semplificazioni”), nel T.U. dell’Edilizia attualmente in vigore a livello statale è stato introdotto un nuovo art. 9/bis con il quale sono state definite - anche ai fini delle eventuali richieste di sanatoria edilizia - le condizioni per la determinazione dello “stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare” oggetto di intervento. Ai sensi della richiamata previsione, per gli im-mobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo “lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le ri-prese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia di-mostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”, con l’ulteriore precisazione che i menzionati criteri trovano applicazione “altresì nei casi in cui sussi-sta un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia […]”. In mancanza di una corrispondente disciplina nella L.P. n. 9/2018, i parametri in tal senso definiti per la determinazione dello stato legittimo dei fabbricati esistenti devono ritenersi applicabili - quanto meno ai fini specifici degli inter-venti in sanatoria - anche in relazione ai fabbricati esistenti in Provincia di Bolzano, fermo restando che l’obbligo generale di ottenere un titolo abilitativo ai fini dell’esercizio dell’attività edilizia (che a livello statale è stato introdotto per la prima volta con la legge n. 765/1967 - cd. “legge Ponte”) a livello provinciale era previsto già a partire dall’approvazione del primo “Ordinamento urbanistico” di cui alla L.P. n. 8/1960. Da ciò si ricava - se non altro indirettamente - che la prova “con mezzi idonei” dello stato di fatto degli immobili le-gittimamente esistenti ai sensi dell’art. 103, comma 8 LPTP deve necessariamente fondarsi su risultanze do-cumentali obiettive con le caratteristiche sopra enunciate, non potendosi invece considerare sufficienti - tra l’altro - ulteriori circostanze di carattere soggettivo quali resoconti testimoniali ovvero dichiarazioni sostituti-ve degli stessi proprietari interessati all’intervento, alle quali la prevalente giurisprudenza tende di conse-guenza a riconoscere una modesta rilevanza pratica, a cui può farsi riferimento esclusivamente in difetto di qualsiasi altra indicazione rilevante (cfr. ad es. C. Stato, sentenze n. 343/2020 e n. 5988/2018: „In tema di abusi edilizi, l’onere della prova in ordine all’epoca di realizzazione di un abuso edilizio grava sull’interessato che intende dimostrare la legittimità del proprio operato, e non sul Comune, il quale, in presenza di un’opera edilizia non assistita da un titolo che la legittimi, ha solo il potere-dovere di sanzionarla secondo la previsione normativa e tale onere può ritenersi a sufficienza soddisfatto solo quando le prove addotte risultano obiettiva-mente inconfutabili sulla base di atti e documenti che, da soli o unitamente ad altri elementi probatori, offrono la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione del manufatto“). Da ultimo si osservi inoltre che l’adeguamento delle planimetrie allo stato di fatto dell’edificio preesistente non risulta necessario laddove presso il Comune territorialmente competente non siano depositati documenti o altri allegati grafici riguar-danti il medesimo immobile; nel qual caso è di regola sufficiente la dimostrazione - ad opera del proprieta-rio o dei proprietari interessati - della risalenza dell’intervento interessato ad un’epoca antecedente a quella di introduzione dell’obbligo generale del titolo edilizio.

Ai sensi dell'art. 82, comma 1 della LPTP), "la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, ri-sparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati [...], nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità" devono essere attestate - entro 15 giorni dall'ultimazione dei la-vori di finitura dell'intervento - "mediante segnalazione certificata" presentata dal richiedente, la quale sostituisce in questo senso la licenza d'uso/certificato di abitabilità rilasciato dal Comune ai sensi del previ-gente art. 131 della L.P. n. 13/1997. Le singole ipotesi in cui quest'ultima è prescritta si trovano poi elenca-te nel secondo comma del già richiamato art. 82, ai sensi del quale la presentazione della segnalazione certificata per l'agibilità risulta obbligatoria nei seguenti casi: "a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o so-praelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1; d) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonome, qua-lora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché siano stati collaudati gli impianti relativi alle parti comuni; e) singole unità immobiliari, purché siano state completate e collaudate le opere strutturali, le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio". Come si ricava in particolare dalla lett. c) della suddetta elencazione, quindi, l'elemento de-terminante ai fini dell'obbligo di presentare la segnalazione certificata per l'agibilità dell'edificio (o parte dello stesso) non consiste tanto nella tipologia di intervento o nel titolo edilizio per questo necessario, quanto piuttosto nella circostanza - da valutarsi caso per caso - che i lavori effettuati possano incidere "sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati"; il che può evidentemente verificarsi anche nel caso di interventi "minori", come quelli di manu-tenzione straordinaria o di restauro e risanamento conservativo di un edificio preesistente, i quali posso-no pertanto richiedere - in alcuni casi - un'attestazione dell'agibilità ulteriore ed autonoma rispetto a quel-la eventualmente già esistente per il medesimo edificio (in questo senso si veda anche C. Stato, sent. n. 1120/2014). Coerentemente con la funzione della segnalazione certificata per l'agibilità, la giurisprudenza ha tuttavia precisato che il relativo obbligo si pone di regola soltanto in presenza di interventi che riguardi-no - almeno in parte - la struttura del fabbricato, posto che in caso contrario difficilmente i lavori eseguiti potrebbero incidere in modo rilevante sulle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell'edificio. Lo stes-so obbligo, di conseguenza, può di regola escludersi qualora il titolo edilizio e i lavori eseguiti interessino esclusivamente l'interno della struttura e non comportino una modifica della destinazione d'uso dei locali interessati (così ad es. T.A.R. Toscana, sent. n. 634/2018: "[...] gli interventi che rendono obbligatoria una nuova valutazione dell'agibilità sono sostanzialmente quelli che hanno carattere "strutturale" e quelli che danno adito ad un mutamento della destinazione d'uso"). In considerazione del fatto che l’adeguamento delle planimetrie allo stato di fatto dell’edificio esistente ai sensi dell’art. 103, comma 8 LPTP sopra richia-mato non determina una modifica in sanatoria dello stesso fabbricato, ma soltanto la regolarizzazione formale della relativa documentazione rispetto a una situazione che si sia dimostrata legittimamente preesistente, deve quindi ritenersi che la relativa procedura non determini - almeno di regola - la necessi-tà di presentare autonomamente una SCIA diretta ad attestare l’agibilità dell’edificio già esistente. Quest’ultima potrebbe nondimeno risultare necessaria - ai sensi del richiamato art. 82, comma 2, lett. c) della LPTP - laddove le discordanze tra lo stato di fatto e le planimetrie depositate oggetto della procedura di regolarizzazione formale comportino al tempo stesso - a giudizio del Comune - una modifica delle con-dizioni di sicurezza, igiene, agibilità dell’edificio rispetto a quelle risultanti dal progetto depositato.

Data: 15.6.2021
[Urbanistica]

Berechnung der Bestandsbaumasse – Gastbetriebe / Calcolo della volumetria esistente – esercizi pubblici
Wie wird die Bestandskubatur eines Beherbergungsbetriebes berechnet, welcher bereits qualitativ und quantitativ laut altem Gesetz 13/1997 erweitert wurde? Bleibt jene Kubatur, welche in Abweichung vom Bauindex errichtet wurde, weiterhin in Abweichung oder muss diese nun in der Bestandskubatur mitgerechnet werden (so wie die Wintergärten)?

 

Mit dem Dekret des Landeshauptmanns vom 26. Juni 2020, Nr. 24 – Verordnung zum Bauwesen – wurden in Südtirol landesweit gültige einheitliche Vorschriften zur Berechnung der Baumasse erlassen. Die vorgesehenen Berechnungsmethoden kommen seit dem 1. Juli zur Anwendung, unabhängig davon, ob es sich um bereits bestehende oder um neu zu errichtende Baumassen handelt – siehe Art. 2 Absatz 1 Buchstabe g), letzter Satz, des D.LH. Nr. 24/2020. Die Bestandskubatur ist demnach laut den vom D.LH. Nr. 24/2020 vorgesehenen Kriterien zu berechnen.

 

Data: 15.6.2021
[Urbanistica]

Gastgewerbliche Tätigkeit auf Natur- und Agrarflächen/ attività di esercizi pubblici nelle aree naturali e agricole

Nach Anwendung des Art. 29 Abs. 2 Buchstabe c) des LG 13/1997 und entsprechender Umwidmung der Baumasse in konventionierte Wohnungen (bzw. 40% Urlaub auf dem Bauernhof) stellt der Eigentümer den Antrag um Rückwidmung und Erlass einer neuen Lizenz für die Ausübung der Tätigkeit als gastgewerblicher Beherbergungsbetrieb. Ist eine Rückwidmung mit Löschung der Bindung gemäß Art. 79 LG 13/1997 möglich? Ist es ferner möglich die landwirtschaftliche Tätigkeit des Urlaubs auf dem Bauernhof und die gastgewerbliche Beherbergungstätigkeit parallel auszuüben?

 

Der Art. 29 Absatz 2 des mittlerweile aufgehobenen Landesgesetzes vom 11. August 1997, Nr. 13 (kurz: LROG) regelte die Umwidmung der Gebäude von gastgewerblichen Betrieben in Wohnungen. Gemäß Art. 29 Absatz 2 Buchstabe c) des LGRL war im Falle der Umwidmung von Gastbetrieben im landwirtschaftlichen Grün, im alpinen Grün oder im Wald, für die entstehenden Wohnungen die Auferlegung der Konventionierungsbindung laut Art. 79 des LROG verpflichtend vorgesehen. Höchstens 40 Prozent der umgewidmeten Baumasse konnten für private Vermietung von Gästezimmern und Ferienwohnungen umgewidmet werden. Bei Einstellung dieser Tätigkeit war die Umwidmung in konventionierte Wohnungen vorgesehen. Der Art. 29 Absatz 2 Buchstabe d) des LROG gestattete für Beherbergungsbetriebe mit höchstens 20 gemeldeten Betten auch die Nutzung für „Urlaub auf dem Bauernhof“. Gemäß Art. 17 Absatz 4 des Landesgesetzes „Raum und Landschaft“ vom 10. Juli 2018, Nr. 9 (LGRL), gilt für die Natur- und Agrarflächen gemäß Art. 13 (Landwirtschaftsgebiet, Wald, bestockte Wiese und Weide, Weidegebiet und alpines Grünland, Felsregion und Gletscher, Gewässer), sofern vom Gesetz nicht anders bestimmt, ein Verbot für die Durchführung von Neubaumaßnahmen sowie von urbanistisch relevanten Nutzungsänderungen von Gebäuden. Eine Umwandlung der im konkreten Fall heute bestehenden konventionierten Wohnungen in einen Gastbetrieb ist daher gemäß der genannten Bestimmung nicht gestattet. In der Tat sind auf den Natur- und Agrarflächen grundsätzlich keine neuen gastgewerblichen Tätigkeiten zulässig, da das Verbot laut Art. 17 Absatz 4 LGRL die Errichtung von neuen Gebäuden und die Umwidmung bestehender Gebäude für die Ausübung gastgewerblicher Tätigkeiten einschließt. In den Räumlichkeiten mit der urbanistische Zweckbestimmung „Wohnen“ (Art. 23 Absatz 1 Buchstabe a) LGRL) an Hofstellen von geschlossenen Höfen oder anderen Hofstellen von landwirtschaftlichen Betrieben ist weiters die Tätigkeit der Privatzimmervermietung nicht mehr zulässig: Dies ist von Art. 37 Absatz 4/bis des LGRL, eingefügt mit Landesgesetz vom 20. Dezember 2019, Nr. 17, vorgesehen. Laut der genannten Bestimmung ist ausschließlich die Beherbergung im Rahmen von „Urlaub auf dem Bauernhof“ zulässig. Davon ausgenommen sind Beherbergungen, die am 1.1.2020 bereits rechtmäßig bestanden haben.

Data: 15.6.2021
[Urbanistica]

Anwendung von Art. 36 Absatz 2 des Landesgesetzes Nr. 9/2018/ Applicazione dell’art. 36, co. 2 della legge provinciale n. 9/2018

Ein bestehendes Wirtschaftsgebäude in einem Mischgebiet (früher Wohnbauauffüllzone) wird nicht mehr für die Landwirtschaft genutzt. Der Sohn der Familie möchte das Wirtschaftsgebäude in den bestehenden Umrissen als seine Erstwohnung umwidmen. Laut Durchführungsbestimmungen ist dies in diesem Fall nur teilweise möglich, da bei einer vollständigen Umwandlung die geltende Baudichte überschritten würde. In Anwendung des Art. 36 des LG Nr. 9/2018 dürfte eine Umwandlung des gesamten bestehenden Volumens möglich sein. Wie wird die Ausgleichszahlung für die Umwidmung von landwirtschaftlichem Wirtschaftsvolumen in Wohnvolumen jenes Teils des Gebäudes berechnet, der in Abweichung von den Durchführungsbestimmungen verwirklicht werden soll?

Gemäß Art. 36 Absatz 1 des Landesgesetzes „Raum und Landschaft“ vom 10. Juli 2018, Nr. 9 (kurz: LGRL), ist innerhalb des Siedlungsgebietes die Umwandlung bestehender Baumasse in Baumasse für andere Zweckbestimmungen nach Löschung der etwaigen Bindungen zulässig, soweit mit den geltenden Planungsinstrumenten vereinbar. Die von der Umwandlung betroffene Baumasse unterliegt der Regelung laut Artikel 38. Der zweite Absatz von Art. 36 LGRL sieht die Möglichkeit vor, in spezifisch begründeten Ausnahmefällen auch jene Baumasse (vollständig oder zum Teil) umzuwandeln, die von den Planungsinstrumenten abweicht. Voraussetzung dafür ist ein entsprechender Beschluss des Gemeinderats, nach Einholen einer Stellungnahme der Gemeindekommission für Raum und Landschaft. Die Umwandlung der gesamten Baumasse in Anwendung von Art. 36 Absatz 2 LGRL kann nur dann erfolgen, wenn eine urbanistisch relevante Nutzungsänderung in der betroffenen Zone gestattet ist und die neue Zweckbestimmung mit der Flächenwidmung der Zone im Einklang steht. Beides trifft für die Umwandlung in Wohnvolumen innerhalb eines Mischgebietes zu.
Für die Abweichung von den Planungsinstrumenten ist gemäß Art. 36 Absatz 2 LGRL eine Ausgleichszahlung zu leisten, welche gemäß Artikel 19 LGRL festgelegt wird. Der Artikel 19 hat den Planungsmehrwert zum Gegenstand. Laut der genannten Bestimmung versteht man unter Planungsmehrwert die Erhöhung des Marktwerts einer Liegenschaft, die durch eine Planungsmaßnahme zur Ausweisung von Wohngebieten mit Mischnutzung oder von Tourismusentwicklungsgebieten auf Natur- und Agrarflächen laut Art. 13 außerhalb des Siedlungsgebiets entsteht. Während bei der Ausweisung eines Wohngebiets zur Mischnutzung die Gemeinde einen Teil der Fläche im Ausmaß von 60 % erwirbt und diesen Erwerb mit der Hälfte des Marktwerts abgilt, ist bei der Ausweisung von Tourismusentwicklungsgebieten eine Ausgleichszahlung in Höhe von 30 % des Marktwertes, der von der Planungsmaßnahme betroffenen Fläche vorgesehen. Bei der Anwendung von Art. 36 Absatz 2 LGRL in einem Mischgebiet kann der abzugeltende Planungsmehrwert jenem gleichgesetzt werden, der bei einer Erweiterung eines bestehenden Mischgebiets auf Flächen im Höchstausmaß von 1.000 m² im Sinne des Art. 19 Abs. 7 LGRL anfallen würde, zumal für das zusätzliche Wohnvolumen aufgrund der geltenden Baudichte eigentlich einer Ausdehnung der Fläche des Mischgebiets notwendig wäre. Der zu entrichtende Planungsmehrwert ist folglich für die „virtuelle“ Fläche zu berechnen, die laut den geltenden Dichtebestimmungen für die Realisierung der zusätzlichen Kubatur erforderlich wäre und entspricht – aufgrund des entsprechenden Verweises auf Art. 19 LGRL – 30 % des Marktwertes der Flächen. Da es sich bei bestehenden Wohnbauzonen in der Regel um gut erschlossene bzw. zentral gelegene Gebiete handelt, ist bei der Festsetzung des Marktwertes – nach aktuellem Stand und Einschätzung von Seiten des Landesamt für Schätzungen und Enteignungen – von der Anwendung des Höchstsatzes der Richtwerte auszugehen, die vom Landesamt für Schätzungen und Enteignungen jährlich festgesetzt werden. Die genaue Festlegung ist aber noch mit dem Landesamt für Schätzungen und Enteignungen abzuklären.

Data: 15.6.2021
[Generale]
Il certificato di destinazione urbanistica (cd. C.D.U.): contenuto, funzione, cosa deve certificare il comune

Il certificato di destinazione urbanistica - già previsto dall‘abrogata l.p. 13/1997 (art. 93, co. 2, 3 e 4) -, è ora menzionato nell'art. 83 della l.p. 9/2018 (LPTP), il cui co. 1 recita come segue:
„(1) Il certificato di destinazione urbanistica contiene le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’immobile interessato [[...].“
Gli ulteriori co. 2 e 4 dello stesso articolo riguardano il procedimento di rilascio e la durata di validità del CDU:
(2) Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal Comune entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validità per un anno dalla data di rilascio a meno che, per dichiarazione dell’alienante o di uno/una dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.
NB: la versione italiana dell'art 83, co. 2 (a differenza di quella tedesca) differisce da quella del D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia), che, nell'art. 30 regolamenta il CDU e stabilisce, correttamente, che esso “conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazione degli strumenti urbanistici.
Ciò significa che il CDU conserva validità al massimo per un anno, ma solo se l’alienante dichiara che nel frattempo non sono intervenute modifiche agli strumenti urbanistici.
(4) In caso di mancato rilascio del suddetto certificato nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, attestante l'avvenuta presentazione della domanda e la destinazione urbanistica dell’immobile secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l'inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi.

Contenuto, funzione e indispensabilità vengono specificati dall‘art. 30, co. 2, del D.P.R. 380/2001:
"Gli atti tra vivi [es.: compravendita, donazione, permuta, divisione di una comunione, etc.; cioè non successioni], sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali [es: proprietà, usufrutto, diritto di superficie, etc.] relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati ne' trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché' la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati."
e il co. 10 completa: "Le disposizioni di cui sopra [...] non si applicano comunque alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù".

Contenuto del CDU sono quindi le „prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata“ (che, a seconda dei casi, può essere una p.f., una p.ed. già o non ancora edificata, oppure l‘area scoperta di una p.ed.), prescrizioni che si ricavano dalla legge provinciale „territorio e paesaggio“ e dagli strumenti di pianificazione [piano comunale per il territorio e il paesaggio, piano paesaggistico, piano delle zone di pericolo, eventuale piani di attuazione (piano di attuazione, piano di recupero, piano di riqualificazione urbanistica)].
Il CDU è una certificazione rilasciata dai comuni, necessaria ai fini della commerciabilità dei terreni (certificato da allegare a pena di nullità all'atto concernente terreni).
La sua funzione si evince dalla sua collocazione all'interno della norma (art. 30 DPR 380/2001) rubricata "lottizzazione abusiva", che è un reato contravvenzionale, che si ha quando si costruisce senza autorizzazione o su suolo non edificabile oppure si fraziona il terreno in lotti e si vende per una successiva edificazione (reato menzionato anche dall'art 98 della LPTP).
Secondo la giurisprudenza il CDU serve ad assicurare all’acquirente una perfetta conoscenza dello statuto dell’area, a tutela della sua buona fede, e, contestualmente, ad escludere condotte lesive dell’interesse pubblico ad una corretta edificazione e urbanizzazione, o addirittura dell'interesse superiore alla salvaguardia dell’habitat in cui l’uomo vive.
Quindi, affinché il CDU possa svolgere la sua funzione, deve avere un certo contenuto minimo (art. 30 DPR 380/2001): deve contenere “tutte le prescrizioni riguardanti l’area interessata” relative alla destinazione urbanistica dell'immobile, con l'indicazione dei relativi dati catastali (p.f./p.ed. e C.C.). La giurisprudenza propende per ritenere che le prescrizioni debbano essere quelle vigenti al momento del rilascio.
Tali prescrizioni si ricavano (in ordine decrescente di importanza della fonte) da: LPTP (L.p. 9/2018), pianificazione urbanistica e paesaggistica (PCTP/piano comunale per il territorio e il paesaggio, PP/piano paesaggistico, PZP/piano delle zone di pericolo), compresi gli eventuali PdA/piani di attuazione (piano di attuazione, piano di recupero, piano di riqualificazione urbanistica) e le relative norme di attuazione, con indicazione dei parametri urbanistici (indice di fabbricabilità), indici e vincoli.

A titolo esemplificativo, il CDU dovrà specificare:
- p.f./p.ed. e C.C
- in che „zona“ ricade l'immobile: ad es., in "zona mista residenziale", o "zona produttiva", in zona "verde agricolo", o "prato e pascolo alberato"
NB: se l'immobile ricade in parte in una zona e in parte in un'altra, va specificata quanta parte ricade in una o nell'altra (informazione importante ai fini della determinazione dell’esercizio dei diritti edificatori). Trattasi di un'informazione che si può ricavare in automatico da WebGIS, da una funzione attiva (attualmente) per i soli comuni, selezionando il geoprocesso „determinare destinazione urbanistica“
- gli articoli di legge (l.p. 9/2018), del PCTP/piano comunale per il territorio e il paesaggio, del PP/piano paesaggistico e degli eventuali PZP/piano delle zone di pericolo e PdA/piano di attuazione relativi alla zona
- i parametri urbanistici (indice di fabbricabilità)
- i vincoli di varia natura (sicuramente quelli ricavabili dai seguenti piani: PCTP/piano comunale per il territorio e il paesaggio, PP/piano paesaggistico, PZP/Piano delle zone di pericolo; ad es. quelli relativi a "zona di rispetto paesaggistico", vincoli di inedificabilità, vincoli per presenza di fasce di rispetto stradale o cimiteriale o acque o infrastrutture a rete)

Data: 10.6.2021
[Generale]

Ein Bauherr möchte die Bindung laut Artikel 39 L.G. 9/2018 für das Wohngebäude am geschlossenen Hof eintragen lassen, einzig mit dem Hintergrund der Befreiung von der Baukostenabgabe laut Artikel 81 Absatz 1 Buchst. c) des LG. 9/2018. Die Bindung, dass der geschlossene Hof 20 Jahre nicht aufgelöst werden darf, wurde  im Grundbuch eingetragen. Kann für ein Wohn- und Wirtschaftsgebäude laut Artikel 37 LG. 9/2018 eine entsprechende Bindung laut Artikel 39 L.G. 9/2018 eingetragen werden? Hat der Antragsteller somit Anrecht auf die Befreiung von der Baukostenabgabe gemäß Artikel 81 Abs. 1 Buchst. c) des L.G. 9/2018?

Das Landesgesetz „Raum und Landschaft“ vom 10. Juli 2018, Nr. 9 (kurz: LGRL) unterscheidet – wie bereits das mittlerweile abgeschaffte Landesraumordnungsgesetz vom 11. August 1997, Nr. 13 (LROG) –  zwischen Bindungen von Wohnungen, die sich als Verpflichtung aus verschiedenen Bestimmungen des LGRL ergeben und Bindungen, die freiwillig übernommen werden. Die freiwillige Bindung als Wohnung für Ansässige im Sinne von Art. 39 LGRL hat ihre (indirekte) Rechtsgrundlage im Art. 81 Absatz 1 Buchstabe c) des LGRL. Die genannte Bestimmung sieht die Befreiung von der Baukostenabgabe für Wohnungen vor, die laut Art. 38, 39 und 40 Ansässigen vorbehalten sind. Wenn eine Bindung als Wohnung für Ansässige freiwillig übernommen wird, kann die Bindung auf der Grundlage von Art. 39 Absatz 6/ter des LGRL jederzeit mit sofortiger Wirkung wieder gelöscht werden. Die Löschung erfolgt „nach Einholen der Unbedenklichkeitserklärung des Bürgermeisters/der Bürgermeisterin und nach Entrichtung der Baukostenabgabe, welche in dem nach der Gemeindeverordnung festgelegten Ausmaß am Tag des Erhalts der Unbedenklichkeitserklärung geschuldet ist.“ Aus den genannten Bestimmungen ergibt sich, dass der Gesetzgeber die freiwillige Zurverfügungstellung von Wohnungen für den Wohnbedarf von Ansässigen fördern wollte. In diesem Lichte ist die freiwillige Bindung grundsätzlich für alle Wohnungen zulässig, auch wenn diese Teil eines geschlossenen Hofes sind. Selbstverständlich müssen im Falle der Übernahme der Bindung alle Verpflichtungen gemäß Art. 39 LGRL eingehalten werden. Gemäß Art. 38 Absatz 1 LGRL dürfen Wohnungen für Ansässige aber keine Luxuswohnungen sein. Demnach ist die Übernahme der freiwilligen Bindung gemäß Art. 39 LGRL für Luxuswohnungen ausgeschlossen. Der Art. 41 Absatz 1 des Wohnbauförderungsgesetzes (Landesgesetz vom 17. Dezember 1998, Nr. 13) verweist in Bezug auf die Merkmale von Luxuswohnungen auf das Ministerialdekret vom 2. August 1969. Damit eine Wohnung als Luxuswohnung gilt, muss sie mindestens eines der im genannten Ministerialdekret festgelegten Merkmale (1. – 7.) aufweisen. Als Luxuswohnungen angesehen werden u.a.: Einzelwohnungen mit einer Fläche von mehr als 200 m² (ohne Balkone, Terrassen, Keller, Dachböden, Treppen und Parkplätze), die eine offene Fläche von mehr als dem Sechsfachen der überdachten Fläche aufweisen; einzelne Immobilieneinheiten mit einer Fläche von mehr als 240 m² ohne Balkone, Terrassen, Keller, Dachböden, Treppen und Parkplätze; Einfamilienhäuser mit Schwimmbädern mit einer Mindestfläche von 80 m²  oder Tennisplätzen auf drainiertem Terrainmit mindestens 650 m²; auch wenn eine Wohnung keine der im Ministerialdekret vom 02.08.1969 unter 1. – 7. genannten Eigenschaften aufweist, gilt sie dennoch als Luxuswohnung, wenn sie mindestens vier Merkmale aufweist, die in einer Tabelle im Anhang zum Ministerialdekret aufgeführt sind und sich hauptsächlich auf die luxuriöse Ausstattung von Wohnungen beziehen. Sollte eine Wohnung des geschlossenen Hofes die Merkmale einer Luxuswohnung laut Ministerialdekret vom 02.08.1969 aufweisen, kann somit die Bindung laut Art. 39 LGRL nicht eingetragen werden.

Data: 25.5.2021
[Strumenti di pianificazione]

Ist die Umwidmung einer Fläche von Landwirtschaftsgebiet in Zone für touristische Einrichtungen- Camping (Erweiterung einer bestehenden Zone für touristische Einrichtungen – Campingplatz) derzeit möglich?

Die Übergangsregelung von Art. 103 Absatz 5 des Landesgesetzes „Raum und Landschaft“ vom 10. Juli 2018, Nr. 9 (kurz LGRL), zuletzt geändert mit Landesgesetz vom 20. Dezember 2020, Nr. 15, sieht Folgendes vor: Bis zur Genehmigung des in Artikel 51 vorgesehenen Gemeindeentwicklungsprogramms kann die Landesregierung Anträge der Gemeinden für die Ausweisung neuer Baugebiete, die an bestehende Baugebiete angrenzen müssen, und von Infrastrukturen sowie die Änderung von Bauvorschriften für einzelne Zonen nach dem Verfahren laut Artikel 54 Absatz 2 genehmigen. Im selben Zeitraum kann die Gemeinde im verbauten Ortskern Änderungen an den Flächenwidmungen und Bauvorschriften mit dem Verfahren laut Artikel 54 Absatz 1 vornehmen. Eine Sonderregelung gilt gemäß Art. 103 Absatz 5 LGRL für die Ausweisung und Erweiterung von Tourismusentwicklungsgebieten: Gemäß Art. 103 Absatz 5 ist das Vorhandensein eines genehmigten Tourismusentwicklungskonzeptes laut Artikel 51 Absatz 5 Buchstabe g) des LGRL Voraussetzung für die Ausweisung von und die Änderungen an Flächen mit gastgewerblicher Nutzungswidmung. Damit gilt ausdrücklich auch in der Übergangsphase bis zur Genehmigung des Gemeindeentwicklungsprogramms, die bereits von Art. 34 Absatz 2 LGRL vorgesehene Einschränkung für die Ausweisung von Tourismusentwicklungsgebieten. Das Tourismusentwicklungskonzept laut Art. 51 Absatz 5 Buchstabe g) des LGRL ist einer der Inhalte des Gemeindeentwicklungsprogramms für Raum und Landschaft und muss gemäß dem von Art. 51 vorgesehenen Verfahren und in Übereinstimmung mit dem Landestourismusentwicklungskonzept erstellt werden. Das Landestourismusentwicklungskonzept ist derzeit in Ausarbeitung. In Ermangelung des Landestourismusentwicklungskonzepts sowie des Tourismusentwicklungskonzepts auf Gemeindeebene ist die Erweiterung eines Tourismusentwicklungsgebiets (Campingplatz) derzeit nicht möglich.

Data: 25.5.2021
[Titoli abilitativi]

Welchen Baurechtstitel braucht es für den Abbruch ohne Wiederaufbau eines bestehenden Gebäudes? Ist auch eine landschaftsrechtliche Genehmigung notwendig?

Grundsätzlich muss zwischen Gebäuden, die rechtmäßig aufgrund eines entsprechenden Baurechtstitels bestehen, und widerrechtlichen Bauwerken unterschieden werden. Bei Letzteren wird in der Regel die zuständige Behörde den Abbruch anordnen, sodass kein Baurechtstitel erforderlich ist und es ausreicht, der Abbruchsanordnung Folge zu leisten. Dasselbe gilt bei einer Anordnung des Bürgermeisters im Sinne von Art. 62 des „Kodex der örtlichen Körperschaften der Autonomen Region Trentino-Südtirol“ (genehmigt mit Regionalgesetz vom 3. Mai 2018, Nr. 2), die „zur Verhütung und Beseitigung ernster Gefahren für die Unversehrtheit der Bürger“ getroffen wird, wenn sich ein Gebäude in einem schlechten Bauzustand befindet und Gebäudeteile abzufallen bzw. das Gebäude einzustürzen droht.
Wenn die zuständigen Behörden noch nicht tätig wurden, stellt sich die Frage, ob widerrechtliche Gebäude von den Betroffenen spontan und freiwillig – ohne entsprechenden Baurechtstitel – abgebrochen werden können. Dies birgt gewisse Risiken im Zusammenhang mit der Sicherheit auf Baustellen (GvD Nr. 81/2008) sowie die mögliche Beanstandung einer Baustelle ohne entsprechende Beschilderung und ohne Bauakt. Weiters ist bei Abbrucharbeiten zu gewährleisten, dass alle nötigen Vorkehrungen zur Vermeidung von Schäden an Personen und Sachen oder von Störungen für die Nachbargebäude getroffen werden (siehe Art. 34 der Musterbauordnung). Es ist daher davon auszugehen, dass für den freiwilligen Abbruch eines widerrechtlichen Gebäudes eine beeidigte Baubeginnmeldung (BBM) gemäß Art. 73 des Landesgesetzes „Raum und Landschaft“ vom 10. Juli 2018, Nr. 9 (LGRL) erfolgen muss, zumal lediglich die von Anhang C zum LGRL vorgesehenen Baumaßnahmen als „freie Baumaßnahmen“ gelten, die ohne ausdrückliche Baugenehmigung durchgeführt werden können (siehe Art. 71 Absatz 1 LGRL).
Was den notwendigen Baurechtstitel für den Abbruch rechtmäßig errichteter Gebäude betrifft, lässt sich aus der Rechtsprechung keine eindeutige Interpretation ableiten. Die nachfolgend angeführten Urteile deuten aber darauf hin, dass keine Baugenehmigung hierfür erforderlich ist, sondern der Abbruch mit einer ZeMeT erfolgen kann – siehe das Urteil des Verwaltungsgerichts Latium Nr. 3416/2018 sowie das Urteil des Kassationsgerichtshofs Strafsenat, III. Sektion, Nr. 24423/2011: "E' stato, infatti, affermato da questa Corte che la semplice demolizione di un manufatto non integra il reato di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 44, comma 1, lett. b), in quanto per tale tipo di intervento è sufficiente la denuncia di inizio attività, la cui mancanza costituisce illecito amministrativo, (…). “
Der Anhang A des L.G. Nr. 9/2018 sieht die Eingriffe vor, die keiner landschaftsrechtlichen Genehmigung unterliegen. Was den Abbruch ohne Wiederaufbau betrifft, sind dies:
A 12) a) Eingriffe auf Zubehörsflächen von Gebäuden, die keine wesentlichen Änderungen der planimetrischen Struktur und der Begrünung bringen und im Einklang mit der morphologisch-typologischen Charakteristik, den vorhandenen Materialien und Oberflächen sind, sowie unter Beachtung des jeweiligen örtlichen Kontextes, wie Anpassung der befestigten Flächen, Bau von Wegen, Errichtung von Brunnen, Grüngestaltung und ähnliche Einrichtungen, die die Morphologie des Geländes nicht ändern sowie, auf denselben Flächen, teilweiser oder gänzlicher Abbruch ohne Wiederaufbau von technischen Volumina und Zubehörsbauten ohne besondere architektonische historische oder testimoniale Bedeutung,
A 29) Abbruch und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf der Grundlage von Maßnahmen zur Verhinderung von Bauvergehen;
Ein Abbruch, welcher nicht in diese Kategorien fällt, erfordert daher eine landschaftsrechtliche Genehmigung.

 

Data: 25.5.2021
[Urbanistica]

Sanatoria di interventi/Nachträgliche Legalisierung von Maßnahmen


Wie kann die Bestimmung des Art. 103 Abs. 8 L.G.R.L. von den Gemeinden korrekt angewandt werden und wie ist diese von den Bestimmungen zur nachträglichen Legalisierung von Maßnahmen (siehe Art. 95 und Art. 100 LGRL) abzugrenzen? Was sind „geeignete Mittel“ um nachzuweisen, dass die „Nicht-Übereinstimmung seit einem Zeitpunkt besteht, zu dem sie nicht rechtswidrig war“? 

Der Art. 95 des Landesgesetzes „Raum und Landschaft“ vom 10. Juli 2018, Nr. 9 (LGRL) regelt die nachträgliche Legalisierung von Maßnahmen, die ohne Genehmigung oder davon abweichend durchgeführt wurden. Die nachträgliche Legalisierung erfolgt gegen Zahlung einer Geldbuße, die gemäß den Bestimmungen von Art. 95 Absätze 3 und 4 des LGRL festgesetzt wird. Wie von der staatlichen Gesetzgebung vorgesehen – siehe Art. 36 des staatlichen Einheitstextes über das Bauwesen D.P.R. vom 6. Juni 2001, Nr. 380 – gilt auch auf Landesebene der Grundsatz der sogenannten „doppelten Konformität“. Demnach kann die nachträgliche Legalisierung nur dann erteilt werden, wenn festgestellt wird, dass die Maßnahme sowohl bei ihrer Durchführung als auch bei Einreichung des Antrages mit den Raumordnungs-, Bau-, Landschaftsschutz- und Denkmalschutzbestimmungen konform ist und nicht in Widerspruch zu den als Entwurf beschlossenen Raum- und Landschaftsplanungsinstrumenten steht (Art. 95 Absatz 1 LGRL). Das bis zum 30. Juni 2020 geltende Landesraumordnungsgesetz – Landesgesetz vom 11. August 1997, Nr. 13 – sah eine nachträgliche Sanierung von Bauvergehen auch im Falle der „einfachen Konformität“ vor, d.h. für Bauwerke, die nur zum Zeitpunkt des Einreichens des Antrages auf nachträgliche Genehmigung im Einklang mit den geltenden urbanistischen Bestimmungen standen (Art. 85 Absatz 3/bis). In diesen Fällen war eine wesentlich höhere Geldbuße vorgesehen. Auch der Art. 95 Absatz 2 des LGRL gestattete ursprünglich eine nachträgliche Legalisierung im Falle der „einfachen Konformität“. Die staatlichen Organe beanstandeten aber diese Bestimmung, was schließlich zur Aufhebung von Art. 95 Absatz 2 LGRL mit dem Landesgesetz vom 20. Dezember 2019, Nr. 17, führte. Die mangelnde Übereinstimmung der „einfachen Konformität“ mit der grundsätzlichen staatlichen Regelung und die Verletzung der ausschließlichen Gesetzgebungsbefugnis des Staates im Bereich des Strafrechtes gemäß Art. 117 Absatz 2 Buchstabe l) der italienischen Verfassung waren die wesentlichen Gründe für die Gesetzesänderung. Tatsächlich hat die nachträgliche Erteilung der Baugenehmigung das Erlöschen der Straftaten im Bereich der Raumordnung zur Folge – siehe Art. 45 Absatz 3 des staatlichen Einheitstextes über das Bauwesen: „Il rilascio in sanatoria del permesso di costruire estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti.“
Die vorherrschende Rechtsprechung geht davon aus, dass die nachträgliche Legalisierung gemäß Art. 36 des D.LH. Nr. 380/2001 (und damit auch jene gemäß Art. 95 des LGRL) lediglich formale Übertretungen betrifft. Darunter versteht man Maßnahmen, die zwar ohne Genehmigung oder davon abweichend durchgeführt wurden, aber ohne Verletzung von substanziellen Bestimmungen über die Raumnutzung, was durch die „doppelte Konformität“ gewährleistet wird – siehe z.B. das Urteil des Staatsrats vom 28.08.2020, Sez. II, Nr. 5288: “L'istituto del cd. accertamento di conformità, o sanatoria ordinaria, nella disciplina dell'art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001 (ma ancor prima in quella dell'art. 13 della L. n. 47/1985), concerne la legittimazione postuma dei soli abusi formali, cioè di quelle opere che, pur difformi dal titolo (od eseguite senza alcun titolo), risultino rispettose della disciplina sostanziale sull'utilizzo del territorio, non solo vigente al momento dell'istanza di sanatoria, ma anche all'epoca della loro realizzazione. La sanabilità dell'intervento, in altri termini, presuppone necessariamente che non sia stata commessa alcuna violazione di tipo sostanziale, in presenza della quale, invece, non potrà non scattare la potestà sanzionatorio - repressiva degli abusi edilizi prevista dagli artt. 27 e ss. del D.P.R. n. 380 del 2001.” Siehe auch: T.A.R. Campania Napoli Sez. II, Urteil vom 03.02.2020, Nr. 516;
In diesem rechtlichen Kontext muss die Auslegung von Art. 103 Absatz 8 des LGRL erfolgen. Die genannte Bestimmung sieht die Möglichkeit der Erteilung einer Baugenehmigung – ohne Zahlung der Eingriffsgebühren oder einer Geldbuße – vor, wenn „der Ist-Stand einer bestehenden Immobilie nicht mit den bei der Gemeinde hinterlegten Plänen übereinstimmt oder aus diesen nicht eindeutig hervorgeht“. In diesem Fall kann „der Interessent/die Interessentin die Anpassung der Pläne an den Ist-Stand beantragen, sofern er mit geeigneten Mitteln nachweist, dass die Nicht-Übereinstimmung seit einem Zeitpunkt besteht, zu dem sie nicht rechtswidrig war.“ Im Lichte des Grundsatzes der „doppelten Konformität“ und der ausschließlichen Legalisierung von formalen Übertretungen kann Art. 103 Absatz 8 LGRL nur in dem Sinne ausgelegt werden, dass die Bestimmung jene Eingriffe betrifft, die zum Zeitpunkt ihrer Durchführung nicht genehmigungspflichtig waren. Folgerichtig ist von Art. 103 Absatz 8 LGRL keine Geldbuße vorgesehen, zumal der Anwendungsbereich der Bestimmung auf Eingriffe beschränkt ist, die zum Zeitpunkt ihrer Durchführung weder eine formale Übertretung (d.h. eine Verletzung der Genehmigungspflicht wie im Falle von Art. 95 LGRL), noch eine substanzielle Übertretung von Bestimmungen darstellten. Es handelt sich in diesen Fällen somit nicht um Bauvergehen, sodass ein repressives Einschreiten von Seiten der Behörden nicht gerechtfertigt wäre (siehe z.B. TAR Lazio, Urteil Nr. 4411/2021). Der Art. 103 Absatz 8 LGRL kommt daher jedenfalls für Baumaßnahmen zur Anwendung, die vor der Einführung der Konzessionspflicht durchgeführt wurden und sofern die Notwendigkeit besteht, Pläne richtigzustellen, die in der Gemeinde aufliegen. Sind keine Dokumente oder Projektunterlagen vorhanden, ist eine Richtigstellung im Sinne von Art. 103 Absatz 8 LGRL nicht vorgesehen. Vielmehr reicht es in diesen Fällen aus, den Zeitpunkt der Durchführung der Eingriffe vor der Einführung der Genehmigungspflicht nachzuweisen. Es obliegt der interessierten Privatperson (und nicht der Verwaltung) den Nachweis für den Zeitpunkt der Durchführung der Eingriffe zu erbringen und damit deren Rechtmäßigkeit zu belegen – in diesem Sinne hat der Staatsrat geurteilt (Urteil Nr. 5988/2018): “In linea di diritto, l'onere della prova dell'ultimazione entro una certa data di un'opera edilizia abusiva, allo scopo di dimostrare che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto (cfr. ad es. Consiglio di Stato sez. VI 05 marzo 2018 n. 1391).” Siehe auch: Cons. Stato, VI, 24-5-2016, n. 2179 oder Cons. Stato, VI, n. 903/2019.
Mit dem Legislativdekret vom 16.07.2020, Nr. 76 (sogenanntes “decreto semplificazioni) wurde der Art. 9/bis Absatz 1/bis in den staatlichen Einheitstext – D.LH. Nr. 380/2001 eingefügt. Die genannte Bestimmung führt an, durch welche Unterlagen der rechtmäßige Zustand von Bauwerken, die vor Einführung der Genehmigungspflicht errichtet wurden, belegt werden kann, und zwar: Katastereintragung, andere Dokumente, wie Fotografien, Kartenauszüge, Archivunterlagen oder andere öffentliche oder private Dokumente sicherer Herkunft; Baurechtstitel der den letzten Gesamteingriff an der Liegenschaft ermächtigt hat, ergänzt durch eventuelle zusätzliche spätere Baurechtstitel für Eingriffe an Teilen der Liegenschaft (“Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”).
In Südtirol fand bis zur Verabschiedung eines eigenen Landesgesetzes auf dem Gebiet der Raumordnung das staatliche Urbanistikgesetz vom 17.8.1942, Nr. 1150, Anwendung. Gemäß Art. 31 Absatz 1 dieses Gesetzes war die Baukonzession nur in den verbauten Ortschaften oder in den Gemeinden mit einem Bauleitplan vorgeschrieben. Ab Inkrafttreten des ersten Landesraumordnungsgesetzes vom 10.7.1960, Nr. 8, wurde die Pflicht zum Einholen der Baukonzession bzw. der „Baulizenz“ auf das ganze Gemeindegebiet ausgedehnt. Auf Staatsebene wurde hingegen erst mit der sogenannten „legge ponte“ vom 6.8.1967, Nr. 765, die Konzessionspflicht auf alle Bauwerke im Gemeindegebiet ausgedehnt. Nicht genehmigungspflichtig waren weiters – bis zum Inkrafttreten des Landesgesetzes vom 23. Juni 1992, Nr. 21 – Änderungen der Zweckbestimmung ohne Durchführung von Baumaßnahmen (funktionelle Änderungen der Zweckbestimmung) innerhalb der Zweckbestimmungen „Dienstleistung“, „Detailhandel“ und „Wohnung“. Bis zum Inkrafttreten des L.G. Nr. 21/1992 waren die Gebäude für „Fremdenverkehr und Handel“ gemäß Art. 6 des Landesgesetzes vom 3. Jänner 1978, Nr. 1, den Gebäuden mit der urbanistischen Zweckbestimmung „Wohnung“ gleichgestellt. Demnach waren diese Nutzungen gleichwertig, austauschbar und variabel. Bereits mit Art. 5 Absatz 1 Buchstabe a) des Landesgesetzes vom 21. Jänner 1987, Nr. 4, wurde hingegen die Regelung in die Landesgesetzgebung eingefügt, wonach eine Änderung der Zweckbestimmung, welche eine Änderung der Standards laut Ministerialdekret vom 14. April 1968 mit sich bringt, als „wesentliche Änderung des genehmigten Plans“ anzusehen ist. Der Art. 2 des Ministerialdekrets vom 2. April 1968, Nr. 1444 sah vier Nutzungsformen vor: Wohnung, produzierendes Gewerbe, Landwirtschaft und öffentliche Nutzung). Ab Inkrafttreten des genannten L.G. Nr. 4/1987 waren diese Nutzungsänderungen demnach genehmigungspflichtig.
Der Nachweis des Zeitpunkts der Durchführung der Eingriffe muss auf objektiven Elementen beruhen und kann nicht allein durch Zeugenaussagen oder eidesstattliche Erklärungen erbracht werden. Letzteren wird von der vorherrschenden Rechtsprechung eine sehr geringe Bedeutung beigemessen (siehe z.B. die Urteile des Staatsrates Nr. 5988/2018 und Nr. 511/2016:  „[…] la prova per testimoni è del tutto residuale […]“), sodass diese nur als „extrema ratio“ (Urteil des Staatsrates Nr. 343/2020) berücksichtigt werden können. Die Bestimmung des Art. 103 Abs. 8 LGRL bezieht sich auf die Erteilung der Baugenehmigung in den vorgesehenen Fällen, wobei nicht auf das SUE-Portal zurückzugreifen ist. Die Erteilung der landschaftsrechtlichen Genehmigung im Nachhinein ist hingegen von Art. 100 des LGRL geregelt; unbeschadet bleibt die Regelung laut Art. 66 Absatz 1 LGRL betreffend die Tätigkeiten und Maßnahmen ohne Pflicht zur landschaftsrechtlichen Genehmigung.


Data: 11.5.2021
[Titoli abilitativi]

Realizzazione di volumetria abitativa presso la sede del maso - Divieto di distacco - Titolo edilizio / Verwirklichung neuer Wohnkubatur bei der Hofstelle - Abtrennungsverbot - Baurechtstitel

Quale procedura deve essere applicata in caso di trasformazione da volume nel verde agricolo in cuba-tura residenziale senza necessità di interventi edilizi e con contestuale intavolazione del vincolo urbanistico ai sensi dell’articolo 37 della L.P. n. 9/2018 (divieto di distacco dal maso chiuso)? È sufficiente una semplice CILA o deve piuttosto richiedersi la presentazione di una SCIA?

Ai sensi dell’articolo 17, comma 4 della L.P. n. 9 del 10.07.2018 (“Territorio e Paesaggio” - LPTP), nelle superfici naturali e agricole di cui all’articolo 13, comma 2 della medesima legge (tra cui rientrano anche le aree della pianificazione comunale destinate a verde agricolo) “non sono ammessi interventi di nuova costruzione di cui all’articolo 62, comma 1, lettera e), o mutamenti d’uso urbanisticamente rilevanti degli edifici” esistenti, “salva diversa disposizione espressa” della medesima legge. Come più volte chiarito dalla giurisprudenza in materia - anche sulla base della corrispondente disposizione di cui all’art. 107 della previgente L.P. n. 13/1997- nelle medesime aree opera pertanto un generale divieto di nuova edificazione superabile unicamente nelle ipotesi (tassative) individuate dalla legge, le quali devono peraltro considerarsi - in quanto fattispecie eccezionali con portata derogatoria - insuscettibili di estensione analogica al di fuori dei casi espressa-mente contemplati (in questo senso si vedano - ex multis - T.A.R. Bolzano, n. 48/2006, n. 347/2009, n. 118/2012 e n. 165/2019). Tra gli interventi di nuova costruzione di cui alla richiamata lett. e) dell’articolo 62 della LPTP rientra - tra l’altro - “la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli presenti all'esterno della sagoma esistente”, con la sola esclusione degli “interventi pertinenziali” di cui alla successiva lett. e6) del medesimo articolo 62, per i quali la giurisprudenza ha tuttavia precisato che de-ve trattarsi di opere meramente accessorie di un edificio preesistente e che non comportino una modifica urbanistico-edilizia del territorio comunale ai sensi degli strumenti di pianificazione vigenti (cfr. ad es. Cass. Civ., sentenza n. 19444/2014). Quale mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ai sensi del richiamato articolo 17, comma 4 della LPTP, e in quanto tale non ammissibile nelle superfici naturali ed agricole laddove non sia altrimenti consentito, deve invece considerarsi - in base al disposto dell’articolo 23, comma 2 della medesima legge - qualsiasi modifica della destinazione d’uso dei fabbricati esistenti “che comporti l’assegnazione della costruzione o di una sua parte ad una diversa categoria funzionale” tra quelle espressamente contemplate dal precedente comma 1 del medesimo articolo, il quale individua - con elencazione tassativa - le seguenti destinazioni d’uso delle costruzioni esistenti: “a) abitazione; b)attività di servi-zio; c) commercio al dettaglio; d) attività di esercizio pubblico; e) servizi pubblici e attrezzature di interesse pubblico; f) attività artigianale, industriale, di commercio all’ingrosso e commercio al dettaglio […]; g) attività agricola”.

Quanto ai titoli abilitativi necessari ad autorizzare gli interventi edilizi sopra richiamati, l’articolo 72 della LPTP dispone invece che sono soggetti a permesso di costruire gli interventi indicati nell’allegato D della mede-sima legge, mentre rimangono assoggettati a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) tutti gli inter-venti separatamene indicati nel successivo Allegato E. Tra i primi rientrano non soltanto “gli interventi di nuova costruzione” propriamente intesi e consistenti nella realizzazione di nuovi volumi su terreni precedente-mente inedificati (D1), ma anche “l'ampliamento di costruzioni esistenti che danno luogo a nuovi volumi edilizi o a superfici utili lorde anche all'esterno della sagoma esistente” (D3), nonché “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello precedente e comportino modi-fiche della volumetria complessiva o dei prospetti” (D2). Sono invece assoggettati a SCIA ai sensi dell’Allegato E della legge citata, oltre alle categorie di intervento espressamente previste dallo stesso allegato (quali la manutenzione straordinaria o il restauro conservativo su parti strutturali), anche gli interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 62, lett. d) LPTP “per i quali non sia previsto il rilascio del permesso di costruire” (E4). Si osservi inoltre che, ai sensi del comma 2 dell’articolo 23 della LPTP sopra richiamato, il cambiamento delle destinazioni d’uso tra le diverse categorie funzionali di cui al comma 1 del medesimo articolo - con la sola esclusione del cambiamento relativo al commercio al dettaglio nelle zone produttive - è comunque assoggettato a segnalazione certificata di inizio attività “se non diversamente disposto dalla presente legge”, fermo restando che la modifica della destinazione d’uso di un fabbricato esistente può avveni-re congiuntamente ad interventi edilizi di altra natura (ad es. ai sensi delle lett. E3 ed E4 dello stesso Allega-to E) ma anche in assenza di qualsiasi opera (cd. trasformazione “funzionale”; sul punto cfr. ad es. T.A.R. Marche, sent. n. 467/2020 “[…] costituisce mutamento rilevante ogni forma di utilizzo dell'immobile o della sin-gola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edili-zie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile a una diversa categoria funzionale”). Alla presentazione di una comunicazione asseverata di inizio lavori (CILA) ai sensi dell’articolo 72, comma 3 della LPTP rimangono infine assoggettati - in via residuale - soltanto “gli interventi non indicati negli allegati C, D ed E” della medesima legge.

L’art. 37, comma 4 della LPTP, recante la disciplina generale relativa all’esercizio dell’attività agricola e da leggersi in combinato disposto con l’art. 17, comma 4 della medesima legge come sopra richiamato, con-sente all’imprenditore agricolo o al coltivatore diretto che sia proprietario di un maso chiuso ai sensi della L.P. n. 17 del 28.11.2001 di realizzare presso la sede della propria azienda, situata nel verde agricolo, “una volumetria massima complessiva di 1.500 m³ con destinazione d’uso residenziale”. La volumetria abitativa in questo senso edificata non può essere distaccata dalla sede del maso se non nei “casi motivati” in cui sia ammessa una deroga a siffatto divieto, fermo restando che la limitazione in parola non trova applicazione “alla volumetria realizzata presso la sede dell’azienda agricola con destinazione d’uso residenziale superiore ai 1.500 m³”. Lo stesso comma 4 del richiamato art. 37 LPTP, il quale riproduce sotto questo profilo l’analoga previsione di cui all’art. 107, comma 7 della previgente L.P. n. 13/1997, stabilisce inoltre che - per la durata di 20 anni dal rilascio della agibilità per gli edifici interessati - “non può essere disposto lo svincolo del maso chiuso” ai sensi della disciplina di settore a tal fine dettata, oltre a stabilire che il relativo vincolo a carico degli immobili interessati dall’intervento debba essere oggetto di un’apposita annotazione a tal fine introdotta nel Libro Fondiario. Per i medesimi casi, nell’ultima parte della disposizione richiamata è infatti prescritto che il rilascio del titolo abilitativo “per la realizzazione della volumetria con destinazione d’uso secondo l’articolo 23, comma 1, lett. a) [abitazione]” fino alla misura massima di 1.500 m³ presso la sede dell’azienda, “è condizionato alla presentazione di un atto unilaterale d’obbligo [appositamente sottoscritto dal richiedente interessato], con il quale il Comune viene autorizzato a far annotare nel libro fondiario il vincolo di cui al prece-dente periodo”, il quale costituisce in tal senso la “controprestazione” imposta al richiedente a fronte del diritto edificatorio riconosciuto dalla legge in deroga alle prescrizioni generali per l’edificazione nel verde agricolo. Si ricorda peraltro che - ai sensi dello stesso comma 4 dell’art. 37 - eventuali divieti di edificazione tutt’ora esistenti a carico dei medesimi immobili, in quanto precedentemente annotati ai sensi e per gli effetti delle disposizioni previgenti, “decadono dopo 20 anni dalla loro annotazione nel libro fondiario [...]”.

Ai sensi della citata disciplina di cui all’art. 37, comma 4 della LPTP, la realizzazione di nuova volumetria residenziale nel verde agricolo nella misura massima complessiva di 1.500 m³ può avvenire “nella sede dell’azienda agricola” di proprietà dell’imprenditore o del coltivatore diretto. Quale sede dell’azienda - ai sensi della definizione generale di cui all’art. 21, comma 2 della LPTP e dell’art. 12 del regolamento di esecuzione di cui al D.P.P. 7.05.2020, n. 17 - deve intendersi in ogni caso “il luogo in cui sono situati gli edifici residenziali e aziendali facenti parte dell’azienda” medesima, fermo restando che gli edifici destinati ad abitazioni nell’ambito dell’insieme di fabbricati così definito “devono essere realizzati entro un raggio tale da formare un complesso organico e funzionale, preservando l’aspetto tradizionale del paesaggio” (art. 12, comma 1 del D.P.P. n. 17/2020, conforme sul punto al previgente art. 20 del D.P.P. n. 5/1998). Il comma 2 del richiamato art. 12 dispone inoltre che in caso di costruzione di nuovi edifici presso la sede dell’azienda “la loro distanza da un edificio esistente non può superare i 40 metri”, laddove una deroga a tale prescrizione risulta ammissibile esclusivamente “in casi eccezionali, giustificati da ragioni di tutela dei beni culturali, del paesaggio e degli insiemi, da valutazioni tecnico-aziendali e urbanistiche ovvero in situazioni di pericolo, qualora non risulti tecnicamente possibile o economicamente sostenibile assicurare, anche mediante interventi distribuiti nel tempo, un rischio specifico minore”. Su queste basi, l’ampliamento della sede dell’azienda attraverso la realizzazione di volumi aggiuntivi nelle ipotesi normative espressamente consentite (comprese quelle del previgente art. 107, comma 7 della L.P. n. 13/1997 o dell’attuale art. 37, comma 4 LPTP) è stata ritenuta ammissibile soltanto con la realizzazione dei nuovi fabbricati in un raggio di 40 metri da quelli esistenti nella sede del maso ovvero - per quanto tale possibilità non risulti espressamente dalla norma in esame - nella forma dell’ampliamento o della costruzione in aderenza agli edifici preesistenti, purché una simile modalità costruttiva risulti coerente con le esigenze di compattezza edificatoria e prevenzione della dispersione edilizia alla luce dei suindicati criteri di unitarietà e organicità funzionale della sede dell’azienda (valutazione da compier-si caso per caso dal comune territorialmente competente sulla base delle caratteristiche concrete degli edifici interessati). In entrambi i casi, la realizzazione dei volumi abitativi nella sede dell’azienda dovrà comunque considerarsi assoggettata - in quanto “nuova costruzione” in base all’art. 62, lett. e) della LPTP sopra richiamato - al preventivo rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell’art. 72, comma 1 e Allegato D) della medesima legge, preceduto dalla suddetta dichiarazione unilaterale per l’annotazione del vincolo a carico dell’immobile.

Fermo restando che la nuova volumetria abitativa in questo senso ammissibile si ricava dalla differenza tra la volumetria massima di 1.500 m³ consentita dalla legge e la volumetria residenziale già esistente nell’azienda, deve invece tendenzialmente escludersi che la stessa volumetria possa essere realizzata presso la sede del maso mediante trasformazione dei volumi preesistenti con altra destinazione in volumi residenziali, posto che un simile intervento - in quanto diritto edificatorio diverso ed autonomo rispetto a quello disciplinato dal richiamato comma 4 dell’art. 37 - dovrebbe essere a sua volta espressamente contemplato a livello normativo secondo il suddetto criterio di interpretazione restrittiva (in proposito si osservi che la disciplina in esame - a differenza del previgente art. 107, comma 23 della L.P. n. 13/1997 - non contempla più la possibilità di trasformare in cubatura residenziale i volumi con destinazione rurale esistenti nel verde agri-colo e non più utilizzati). Una simile modifica della destinazione d’uso degli edifici aziendali esistenti da agricola a residenziale rimane pertanto ammissibile unicamente nel caso dei fabbricati rurali situati all’interno dell’area insediabile ai sensi dell’art. 36, comma 1 della LPTP, per i quali il terzultimo periodo del citato art. 37, comma 4 dichiara “comunque fatti salvi i diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione comunale” e la trasformazione dei quali in volumetria residenziale risulterà di conseguenza possibile (senza contestuale an-notazione del vincolo ai sensi dell’art. 37, comma 4 della LPTP) “laddove compatibile con i vigenti strumenti di pianificazione” urbanistica. Nel qual caso, trattandosi di una modifica della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ai sensi dell’art. 23, comma 2 della LPTP, il titolo edilizio richiesto dalla legge per l’autorizzazione dell’intervento sarà di norma una SCIA, salvo che le opere concretamente necessarie per la trasformazione dell’immobile richiedano il rilascio di un permesso di costruire (ciò che in caso di conversione in abitazioni di volumi esistenti con destinazione rurale appare invero piuttosto verosimile, essendo difficile immaginare una modifica realizzata in assenza di interventi edilizi). Si noti peraltro che, per il caso di edifici rurali esistenti all’interno dell’area insediabile, lo stesso art. 37, comma 4 della LPTP dispone espressa-mente che alla volumetria fino a 1.500 m³ presso la sede dell’azienda “non si applicano le disposizioni di cui all’articolo 38” in materia di utilizzazione ai fini delle abitazioni destinate ai residenti della cubatura residenziale derivante da nuova costruzione ovvero dalla modifica della destinazione d’uso dei volumi preesistenti. Al di fuori delle ipotesi da ultimo menzionate, tuttavia, la realizzazione di volume residenziale nelle superfici na-turali ed agricoli (anche all’interno dell’area insediabile) rimane normalmente ammissibile soltanto nei modi e con le limitazioni previste dall’articolo 37, comma 4 LPTP, ossia con la realizzazione dei nuovi volumi presso la sede del maso ovvero con l’ampliamento di quelli preesistenti soggetto al rilascio di permesso di costruire e al divieto di distacco tavolarmente annotato.

Data: 11.5.2021